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爱游戏体育平台官网 Fuzhou Yuanyun Construction Engineering Co., Ltd.
日期:2023-12-10 来源:EPS系列
2023 年 12 月 7 日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的
2023 年, 适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势 这一重大判断为房地产市场定调,中央和监管部门落地多项举措力促房地产市场平稳运行,但购房者置业情绪、企业端市场信心尚未得到扭转,市场仍延续调整态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2023 年 1-11 月,百城新建住宅价格整体平稳运行,二手房屋价格持续下跌,百城中 97 个城市二手房价格累计下跌。销售方面,1-10 月,全国商品房销售面积 9.3 亿平方米,同比下降 7.8%,商品房销售额 9.7 万亿元,同比下降 4.9%,其中现房销售面积同比增长 15.6%,表现明显好于期房。根据中指数据,1-11 月重点 100 城新建商品房销售面积同比下降约 5%,其中一线 城二手房销售规模同比增长 35%,以价换量下,重点城市二手房市场表现好于新房。
土地市场方面,今年以来全国土地低迷态势未改,1-11 月,全国 300 城住宅用地推出、成交面积同比分别下降 21.5%、28.0%。需要我们来关注的是,22 城高溢价地块成交面积同比增长 18.7%,优质地块成交增加意味着未来改善型楼盘供应将增加,可对新房销售规模形成一定支撑,同时带动房价结构性上行。另外,至 11 月末,除北京、上海、深圳外,多数城市已取消土地最高限价,但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价,整体热度仍较低。
展望 2024 年,经济提高速度、货币信贷、调控政策等是房地产市场重要的外部影响因素。
从政策趋势上看,预计 2024 年,供需两端政策持续发力,核心一二线城市政策继续优化,房企资金支持举措细化落实, 三大工程 是政策发力主要方向。需求端,降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点,一线城市因区施策、因需施策,京沪有望降低二套房首付比例,降低房贷利率(有望向刚需倾斜),优化普宅认定标准,降低交易税费等,此外,一线城市优化郊区限购也存在可能;核心二线城市预计将全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
供给端,促进金融与房地产良性循环 要求下,企业端资金支持政策有望继续细化落实, 三个不低于 改善企业融资环境; 保交楼 资金和配套举措或进一步跟进,推动化解项目交付风险;同时,各地土拍规则预计将继续放宽,带动土地市场活跃度提升;另外, 三大工程 配套政策有望加速落地,预计保障房实施策略逐渐明晰,大部分城市或以盘活存量为主;城中村改造因城施策细则有望陆续出台,一批项目将进入实施阶段;平急两用或与低效、闲置基础设施结合,因地制宜实现资源再利用。
根据 中国房地产业中长期发展动态模型 测算,2024 年全国房地产市场将呈现 销售规模仍有下降带来的压力,新开工面积、开发投资或继续回落 的特点。
需求端,中性情形下,预计 2024 年全国商品房销售面积同比下降 4.9%;乐观情形下,2024 年,宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积或可实现小幅增长。其中,不同城市市场分化或越来越明显,一二线人口保持流入,产业资源优势突出,新房规模有望逐步筑底;低能级城市住房回归消费属性,预计市场将延续回落态势,城镇化及购买力主导市场走势。
供给端,开工方面,2024 年,新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏,中性情形下,2024 年新开工面积同比降幅在 10% 左右,新开工规模低于 9 亿平方米。投资方面,新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复,近两年土地成交缩量态势未改,或导致土地购置费进一步下行,中性情形下,2024 年房地产开发投资额同比下降 6.1%。乐观情形下,城中村改造和保障性住房建设发力,开发投资额与 2023 年基本持平。
在此背景下,房企需结合自己情况制定相应策略,对于稳健型企业,一方面应把握融资窗口期,积极与金融机构对接,拓宽融资渠道;另一方面需要把握市场机会,积极营销、加快回笼资金,同时轻重并举实现转型升级。
对于出险企业,仍需积极作为解决当前面临的问题,借助当前金融政策窗口,积极与金融机构对接,对债务能展尽展,同时,积极营销回款,并全力保交付;另外,处置资产、加快出清,抓政策机遇盘活存量,包括未售住宅、非住宅、未动工土地等,结合政策契机,主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活,承担对应损失进行出清。
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