九、建筑物区分所有权，美国人卖房前，用契约（中国人称业主公约）先说清楚且须事先登记明白，然后才开始买卖。

　　昨天，与上海和西安各一位朋友，在腾讯会议上网聊。讨论业主维权事宜。讨论很深层次。西安那一位朋友突然诘问我：“你用一句话，说出你的研究。”

　　我说：“一句话。在国内，是开发商先卖房，然后登记区分所有；在国外，是先登记区分所有，然后开发商卖房。中国把事情搞颠倒了。”

　　我解释：“在美国，先登记全部区分所有单元房在开发商一人名下，然后开发商再一套一套卖房给各个购房人。先登记区分所有，是用契约文字和规划图纸表达需要登记的内容。”

　　这种契约文字，物权法学统称为物权协议。中国物权法学界对此没什么深入研究。

　　今天，我就借用（抄录）周树基所著《美国物业产权制度与物业管理》一书相关联的内容展示，在美国，是如何用契约文字（并附规划图纸等一系列文件），表达区分所有物业小区需要登记的内容。

　　（此协议书，由周树基从互联网下载并翻译整理而成。是美国宾夕法尼亚州卡莱尔市一个物业小区设立区分所有的总协议书，或者说设立区分所有的总转让协议。此翻译，仅供读者在学习或研究美国物业产权制度时参考。注意：此协议书依美国法，必须于开发商准备区分销售之前编制妥当，并签字登记在主管机关。）

　　本设立物业小区总协议书，由科斯特房地产开发建设公司，一家在宾夕法尼亚州登记注册的有限责任公司（以下简称“开发商”），根据宾夕法尼亚州区分所有物业产权法，于2000年6月8日编制并签署。

　　开发商拥有本协议书第三条所述的一宗土地，现决定按照宾夕法尼亚州区分所有物业产权法，将该宗土地连同该宗土地上的建筑物及构筑物设立为区分所有物业小区。

　　该物业小区的名称为：杰佛逊物业小区。其地址为：宾夕法尼亚州卡莱尔市富兰克林大街310号；邮编：17013。

　　用于设立物业小区的该宗土地位，位于宾夕法尼亚州卡莱尔市。有关该宗土地的位置、范围或四至及其他说明，见本协议书附件一。该宗土地上的建筑物及其他构筑物，与该宗土地共同构成物业小区。物业小区的总平面图或总布局图，见本协议书附件三。

　　物业小区由9栋住宅楼组成，共有192个房屋单元。每个房屋单元的房号及具置，见本协议书附件四的文字说明及附图。

　　物业小区由“房屋单元”、“共有部分”及“指定供专有的共有部分”这样三个部分构成。上述三个名词术语分别定义如下：

　　本协议书中所使用的“房屋单元”（units）一词,是指本协议书附件三和附件四所述的各个房屋住宅，但不包括以下每个部分：（李云亮：注意“房屋单元”的这个“但不包括”）

　　⑵位于房屋单元内但供一个以上的房屋单元使用的各种各样的管道、管线、内部承重柱、内部承重墙或其他内部承重部分；

　　⑶所有设计用来供一个房屋单元使用，但又位于房屋单元之外的外部门、窗、阳台及其他固定装置；

　　本协议书中所使用的“共有部分”（common elements）一词,是指除房屋单元以外的整个物业小区，包括但不限于：（李云亮：注意“共有部分”的这个“但不限于”）

　　⑵小区内的全部建筑物的地基、承重墙、承重柱、横梁、屋顶、走廊、楼梯、大堂及出入口；

　　⑷各种公用设施，例如电力设施、照明设施、天然气管道设施、冷热水管道设施、供热设施、制冷设施、空调设施及垃圾处理设施；

　　本协议书中所使用的“指定供专用的共有部分”（limited common elements）一词,是指所有设计用来供一个房屋单元使用，但又位于房屋单元之外的外部门、窗、阳台及别的设备或设施，以及其他一些保留、分配或指定供某一个房屋单元或某几个房屋单元使用，而其他的房屋单元不得使用的共有部分，包括但不限于开发商指定供专用的地下停车位。本物业小区共有385个停车位，其中90个是地下停车位。每个地下停车位的编号及具置，详见本协议书的附件三。凡是开发商给某个房屋单元指定或分配了地下停车位的，都将在转让房屋单元的转让契书中作明确的记载。凡在转让房屋单元的转让契书中作了明确记载的，开发商给某个房屋单元指定或分配的地下停车位，便成为该房屋单元的指定供专用的共有部分。该地下停车位的使用权便附属于该房屋单元，并随房屋单元的转让而转让。此外，该房屋单元的业主也有权将地下停车位的专有使用权转让给小区内的其他业主，但不得转让给小区业主以外的任何他人。转让地下停车位的专有使用权必须签署书面法律文件，转让人必须向受让人交付转让契书，且转让契书必须在当地不动产登记机关进行登记，否则，不产生转让的法律效力。

　　根据宾夕法尼亚州区分所有物业产权法的规定，物业小区房屋单元产权人或业主，享有一系列从属于房屋单元产权的从属权利。这些从属权利包括但不限于：

　　⑴对本协议书附件四所规定的每个房屋单元所占据的空间，享有专有的或排他的占有或使用的权利。

　　⑵在物业小区的共有部分中，享有一个不可分割的共有产权份额。每个房屋单元在共有部分中所占有的共有产权份额，如本协议书附件二的附表所列。

　　⑶对指定供一个房屋单元专用的“指定供专用的共有部分”，享有专有的或排他的使用的权利。对指定供几个房屋单元专用的“指定供专用的共有部分”，与其他房屋单元共同享有使用的权利。

　　⑷与物业小区中所有其他业主以及他们的共同生活的亲属及来客，共同享有使用物业小区共有部分的权利。对小区共有部分的共有使用权利包括但不限于：

　　②物业小区范围内设计用于供车辆和人员通行的共有部分，例如出入口、，大门、行车道、人行道、空场及其他部分。

　　⑸作为物业小区业主协会的成员，并享有本协议书第八章所规定的投票权及其他权利。

　　如本协议书第八条所述，物业小区的运作和物业小区的事务，将由物业小区的业主协会负责管理。本协议书所使用的“共同支出”（common expenses）一词，是指必须由物业小区的全体业主一同承担的物业小区的所有支出。本协议书所使用的“共同节余”（common surplus）一词，是指业主协会向全体业主收取的共同支出分摊费或管理费及另外的收入,在扣除物业小区的实际支出之后的结余部分.物业小区的所有业主,一定要按照本协议书附件二的附表所列的每个房屋单元在小区共有部分中所占有的共有产权份额，分担物业小区的“共同支出”及分享物业小区的“共同节余”。

　　负责管理物业小区的机构或实体，为“杰弗逊物业小区业主协会”。杰弗逊物业小区业主协会，为一家在宾夕法尼亚州登记注册的非盈利公司。其公司章程及业主协会章程，见本协议书的附件五及附件六。除了根据区分所有物业产权法的规定，在设立物业小区的初期物业小区由开发商代管之外，物业小区的运作及有关事务，应由物业小区的业主协会负责管理。但业主协会能够最终靠与物业管理服务公司签订物业管理服务合同，将维护和管理物业小区的部分职责，授权委托物业管理服务公司代为履行。

　　业主在购买物业小区房屋单元并在得到开发商转移房屋单元产权的转让契书后，自动成为业主协会的成员。作为业主协会的成员，业主在业主大会上享有对小区重大事务投票表决的权利。业主协会成员资格的确认和终止，以及业主协会投票表决的议事规则，按业主协会章程的规定办理。

　　除了区分所有物业产权法另有规定外，本设立物业小区总协议书只能按以下规定做修改：

　　如需对本设立物业小区总协议书做修改，在发出对建议的修改进行审议的会议通知时，必须在会议通知中说明建议修改的内容。

　　如需对本设立物业小区总协议书进行修改，必须首先由物业小区的管委会提出修改提案。修改提案，必须经达到法定人数出席的管委会的例行会议或特别会议表决通过；或由达到半数以上的管委会成员签署；或者由在小区共有部分中占有半数以上共有产权份额的业主，在例行业主大会或特别业主大会上表决通过；或由在小区共有部分中占有半数以上共有产权份额的业主达成并签署书面的协议。

　　由管委会或由业主按照上述方式对本设立物业小区总协议书提出修改提案之后，管委会主任或副主任或其他主要负责人，应负责召开特别业主大会，对修改提案进行审议并做投票表决。如果例行的年度业主大会即将召开，可在例行年度业主大会上，对修改提案进行审议并做投票表决，而不再另行召开特别业主大会。如果召开特别业主大会，对修改提案进行审议并做投票表决，特别业主大会不得在业主收到修改提案之日起30日内召开，也不得在业主收到修改提议案之日起60日后召开。会议通知的格式、会议通知的送达方式、召集会议的程序以及召开会议的程序。一定要符合业主协会章程的规定。修改提案，由在小区共有部分中占有三分之二（66%）以上共有产权份额的业主表决通过即可生效；或由在小区共有部分中占有三分之二（66%）以上共有产权份额的业主达成并签署正式的书面协议生效。除了以上规定之外，对本设立物业小区总协议书的修改，还一定要遵守以下规定：

　　⑴不得改变任何房屋单元的结构或大小，也不得修改从属于每个房屋单元的从属权利，除非在不动产登记机关登记备案的产权人和所有登记备案的抵押权人或不动产留置权人在场并认可和签署修改方案。

　　⑵不得减损任何房屋单元业主的权利或权益，也不得修改从属于每个房屋单元的从属权利，除非权利或权益受一定的影响的所有业主在场并认可和签署修改方案。

　　⑶不得改变任何房屋单元在小区共有部分中所占的共有产权份额，除非在不动产登记机关登记备案的产权人和所有登记备案的抵押权人或不动产留置权人在场并认可和签署修改方案。

　　对于了解对设立物业小区总协议书所作修改的业主协会的成员来说，此类修改可在表决通过时生效，也可在会议通过的决议或签署的法律文件中规定一个具体的生效日期。对于不了解对设立物业小区总协议书所做修改的业主协会成员以外的人来说，此类修改可在利害关系人了解到所作修改时生效，也就是当有关修改的法律文件在当地不动产登记机关登记备案之日生效。

　　房屋单元（包含房屋单元内供该房屋单元专用的附属装置、设备及管线）的维护与维修由业主负责，费用自理。凡是应由业主自己负责维护与维修的，如果不及时维护与维修，将会对其他房屋单元或共有部分造成不利影响的，业主必须及时维护与维修。

　　物业小区的共有部分的维护与维修由业主协会负责。共有部分的维维修费用及保洁的费用，由全体业主分担并由业主协会负责收取。

　　除本协议书另有规定外，物业小区指定供专用的共有部分的维护与维修由业主协会负责。指定供专用的共有部分的维护与维修及保洁的费用，由全体业主分担并由业主协会负责收取。

　　凡由于业主及业主的家人或客人的行为不慎而给共有部分造成损失破坏的，维修的费用由业主负责。但如果造成的损坏是在业主协会所购买的保险的索赔范围以内，并符合向保险公司索赔条件的，可免除业主的赔偿责任。

　　物业小区业主协会必须在所有时间内，为物业小区购买并保持本州区分所有物业产权法及本协议书所规定的各种保险。业主协会所购买的所有保险的受益人为业主协会、业主及业主房屋单元的抵押权人。

　　业主协会必须为物业小区内的所有建筑物或构筑物购买和保持财产保险，所保金额应为建筑物或构筑物（不包括土地及建筑物地基）的最高重置价值。最高重置价值应每年由管委会核定。业主协会所购买的保险应能防范以下风险：

　　⑵通常人们为建筑物及构筑物所购买的各种保险，例如人为恶意破坏、风灾、水灾及战争险等；

　　⑷本州区分所有物业产权法所要求的诚信保险（主要防范物业管理公司或物业管理人员贪污业主协会的资金——译者）。

　　一个房屋单元只能作为住宅使用，而且只能由一个家庭居住，包括家庭聘请的佣人或家庭邀请的客人，房屋单元也可出租，共承租人使用。

　　在物业小区的范围内，不允许给邻居造成任何妨害，也不允许任何将可能给邻居的生活环境能够造成妨害的行为。物业小区内的任何部位都一定要保持清洁卫生，不允许随意堆放杂物，也不允许存在任何火灾隐患。不允许由于房子单元和小区共有部分的使用方式不当，而造成购买保险的费用增加。

　　物业小区的每一个业主，都一定要遵守设立物业小区总协议书、业主协会章程及物业小区制定的各种内规定。如果个别业主违反上述规定，除了区分所有物业产权法提供的救济或补救措施之外，业主协会或其他业主将有权采取以下措施：

　　这个人其共同生活的亲属，客人或承租人的行为。粗心或过失而对财产造成损失破坏，有必要进行维修或更换的，其费用由业主负责。除非所造成的损失在物业小区购买的保险所保的范围以内，并可由保险公司赔偿。

　　如果因为物业小区个别业主没有遵守设立物业小区总协议书、业主协会章程及物业小区制定的某种内部规定而引起法律诉讼，胜诉方有权要求败诉方支付有关的诉讼费用及合理的律师费。

　　如果物业小区个别业主违反设立物业小区总协议书、业主协会章程或物业小区制定的某种内部规定，其一次性罚款额不允许超出100美元，除非对于持续性的违反相关规定的行为，罚款额可按日计罚。但对按日计罚的持续性的违反相关规定的行为，最高罚款额不允许超出1000美元。在没有事先通知违规者，且又没有依规定的程序让违规者为自己申辩的前提下，不得对任何违规者处以罚款。对于尚未入住的房屋单元的业主，也不得处以罚款。

　　如果物业小区个别业主违反设立物业小区总协议书、业主协会章程或物业小区制定的某种内部规定，业主协会或其他业主没有采取对应的行动，不意味着业主协会或其他业主放弃权利。

　　为了保障业主协会维护和管理物业小区的资产金额来源，业主协会有权向业主收取物业小区共同支出分摊费或管理费。物业小区共同支出分摊费或管理费的确定、收缴及支出，一定要遵守以下规定：

　　每个业主应当缴纳的共同支出分摊费或管理费的数额，应按本协议书附件二所列的每个业主在物业小区共有部分中所享有的共有产权份额进行分担。

　　在每个财务年度开度开始之前，小区的管委会需对小区下一年度的维护和管理费用支出进行估算，并在允许的范围内为不可预见的支出或维修准备金留出一定的余地。同时估算出下一年度的所有收入。预算方案须经业主大会审议并表决通过。

　　物业小区管委会应在每年编制业主协会年度预算方案时，预留一定数额的维修准备金，作为物业小区的储备基金，供物业小区的设备或设施进行大修时使用。计算维修准备金的方法，是根据那些需要大修的设备或设施的剩余有效寿命。估算出其重置成本。物业小区每年应预留多少维修准备金，应由管委会提出方案，并应由业主大会审议和表决通过。

　　业主协会收取的共同支出分摊费或管理费及维修准备金，属于全体业主的共同财产，由业主协会负责保管，并用于支付管理和维护物业小区的各项支出。

　　凡是没有缴纳业主协会的共同支出分摊费或管理费及维修准备金的业主。从到期日起，便构成业主对业主协会的未履行的债务或欠费。业主协会除了有权向欠费业主收取欠费的利息之外，还有权对欠费业主处以一定的罚金（每发生一次应缴未缴管理费的罚金为25美元）。业主协会向欠费业主收取欠费的利息可按法律允许的最高利率计算。

　　如果业主不履行缴费义务，业主将承担向业主协会支付所有欠费、欠业主协会追讨欠费所支出的费用的责任。包括合理的律师费。

　　如果业主不履行缴费义务，业主协会有权对其房屋单元设定留置权，并有权将其房屋单元拍卖，使业主欠业主协会的债务（包括欠费、欠费的利息、罚金，业主协会追讨欠费所支付的费用和合理的律师费）优先受偿。

　　除非符合以下规定，否则业主及业主协会不得对房屋单元、共有部分及指定供专用的共有部分作任何改动：

　　业主在对房屋单元作任何改动之前，必须将对房屋单元进行改动的计划或方案送交管委会，只有经管委会审议通过，业主才能对房屋单元进行改动。在任何情况下，业主对房屋单元进行装修或进行改动，都一定要遵守以下规定：

　　⑵不得改动房屋单元的外部门窗及外墙，包括不得更改房子单元的外部门窗及外墙的颜色；

　　⑶除了在房屋单元内部使用窗帘或门帘外，不得将房屋单元的外部门窗的玻璃遮挡或涂以不透明的颜色；

　　⑸不得在房屋单元的外部门窗上安装遮阳伞及其他保护性和装饰性材料，除非业主集体要求，经管委会同意，并采取集体统一的行动；

　　⑹不得改变房屋单元的外观，使房屋单元的外观与建筑物的外观在整体上不协调一致。

　　除本协议书另有规定外，一般不得对物业小区的共有部分做实质性的改动。对共有部分进行一般性的改动，须经管委会半数以上成员审议通过。如果对共有部分进行实质性的改动，须经业主大会持有75%投票权的业主通过。所需费用由业主分担。

　　除本协议书另有规定外，一般不得对指定供专用的共有部分进行实质性的改动。经管委会成员多数表决通过，并经指定供专用的共有部分的受益业主多数表决通过，业主协会有权对指定供专用的共有部分进行改动，所需费用由受益业主平均分担或根据受益程度按比例分担。

　　本物业小区除了按照本州区分所有物业产权法规定的方式终止之外，还可按以下方式终止：

　　在任何情况下，只要在小区75%投票权的业主达成书面协议，或经业主大会占75%投票权的业主投票表决通过，物业小区也可予以终止。