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爱游戏体育平台官网 Fuzhou Yuanyun Construction Engineering Co., Ltd.
日期:2024-06-30 来源:新闻资讯
7月1日起,由住房城乡建设部发布的新版《建筑工程计算面积规范》(以下简称《规范》)正式落地实施。根据新《规范》,原有住宅建筑阳台、户外花池、户外结构楼板、飘窗等将计算建筑面积,这也代表着开发商通过“送面积”进行营销的时代面临终结。南宁房地产市场业内的人表示,在“送面积”行为中获益最大的其实就是开发商,购房者受惠有限。新规的实施将使房地产市场更规范,相关房源价格不会因此出现大的波动。
近年来,南宁房地产市场上经常能够正常的看到“一房变两房”、“阳台送一半面积”、“89平方米实得面积100平方米”等宣传语。实际上,由于此前“阳台只算一半面积”等规定,这些赠送面积一般都是开发商钻政策空子“偷来”的面积。
记者统计发现,目前南宁楼市在售项目中,一半以上的楼盘都有赠送面积,赠送比例一般为5%~10%,有些甚至达到30%。在“偷面积”招数中,较常见的是将阳台变成房间,实现“两房变三房”,或者“三房变四房”。在旧的规定中,阳台算一半面积,业主可将阳台当真正的阳台用,也可将其围闭起来做成一个书房或客房。一般而言,一个户型都会设计一个半封闭阳台,所“偷”的面积在5平方米左右。但不少开发商设计的阳台慢慢的变多,如凤岭北一楼盘,其中一个户型虽然只是2房1厅,却设置了4个阳台,所“偷”面积在20平方米左右。
开发商“偷面积”常见的手法还有将飘窗位置直接落地,将房间的空间扩大,而这样的“飘窗”位置在旧规定中是不算面积的。此外,层高不超过2.2米的空间都不计算面积,这些均让开发商“大有文章可做”。
“‘送面积’获利最大的是开发商,购房者实际获得的实惠有限。”一位不愿具名的业内的人表示,“送面积”表面上是购房者以相对实惠的价格获得了更多的使用面积,但实际上开发商早已经把价格打进这些赠送的面积里,平均价格跟没有赠送面积的房源差不了多少,购房者并没有捡到“天上掉下来的馅饼”。
这位业内人士坦言,开发商赠送面积其实还变相提高了小区的容积率。以一个容积率为3.0、总建筑面积10万平方米的楼盘为例,如果按照常规设计,不“偷”面积,这栋楼可以设计20层。但如果通过打政策擦边球,每套房有可能“偷”出10个平方米的面积,假设有1000套房,就非常有可能“偷”出1万平方米的面积。这样,开发商在容积率不变的基础上,又可以多盖1到2层楼,能多卖上万平方米。
“这样一来,开发商成为了最大的受益方。而国家却有可能因此损失了税收,购房者为此牺牲了舒适度。”这位业内的人表示,购房者在享受开发商赠送面积的同时,可能要牺牲通风、采光等条件,并遭遇一些本可避免的麻烦。譬如,那些有大进深露台的户型,有很大的可能性造成房间日照不足,降低居住舒适性。如果是一些奇偶层露台错开的户型,还会导致隐私性不强等问题。
值得一提的是,大部分所谓的“赠送面积”,由于没有计算在规划报建的建筑面积和容积率内,并没有产权。一旦这部分“赠送面积”发生安全事故,业主很难通过法律维权。
近年来,南宁房地产市场“偷面积”愈演愈烈,除了市场之间的竞争越来越激烈,以及计算面积的旧规定给予了开发商很多发挥的空间外,“70/90政策”(指2006年6月1日以后新审批、新开工的商品住房项目,必须建设70%以上套型建筑面积90平方米以下的住房)也逼使开发商不得不想方设法将户型设计得更宽敞一点,以迎合置业者的需求。
而新《规范》实施后,以前的这套做法操作难度大幅度的增加了。“这次新规条文规定得比较细,就‘偷面积’手法而言有很强的针对性,今后南宁房地产市场的‘偷面积’行为将受到有效遏制。”广西华蓝设计(集团)有限公司总建筑师施舰表示,今后“70/90政策”在执行上预计也会有所松动。
记者看到,新《规范》修订的主要技术内容有:增加了建筑物架空层的面积计算规定;取消了有永久性顶盖的面积计算规定,增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;修订了阳台的面积计算规定等等。
其中值得一提的是,新《规范》要求,窗台与室内楼地面高差在0.45米以下,且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化最大的一条。相比之下,按照2005版《规范》,飘窗是不算面积的。业内的人表示,这也是此前许多开发商在售楼时经常提到的“赠送飘窗”优惠。不过以后,这种观点恐怕行不通了。
另外,新《规范》要求,在整体的结构内的阳台,按其结构外围水平面积计算全面积;整体的结构外的阳台,则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里,建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。业内的人表示,这在某种程度上预示着,今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费,难度将进一步加大。
走访中,不少市民认为需要理性看待开发商“送面积”的行为。如果自己的定位是想买套90平方米的房子,但是加上赠送的面积能到120平方米,这对置业者来说非常着迷。至于羊毛是否出在羊身上,那就要看楼盘的定价,如果定价合理,自己认为总价可接受,那还是会觉得性价比较高。现在市场之间的竞争越来越激烈,新《规范》的出台应该会使市场更规范,让开发商从别的方面对购房者进行让利。
“新《规范》对市场的影响比较有限。”南宁昌泰置业投资有限公司营销中心主任覃斌认为,房地产行业在发展了近20年之后,已经趋于规范。“送面积”只是开发商众多营销手法中的一种。如今这一手法被限制,开发商还可以在价格、物业等别的方面做文章。不过开发商需要面对的现实是,新《规范》实施后,小户型的设计将遭遇更大挑战,很难再通过政策空子“偷面积”。从长远来看,新《规范》对购房者来说是好事,今后开发商建的房子在舒适度和通透度上应该会做得更好。
需要注意的是,新《规范》的落地实施引起了部分市民担忧:今后“送面积”的房源将慢慢的变少,这类房源会不会因此受到市场追捧,价格因此水涨船高?对此,业内的人表示,尽管新《规范》的实施时间是今年7月1日,但根据相关规定,在这一时间之前已完成规划审批的楼盘,仍按原先的规定执行。也就是说,新规对市场真正产生一定的影响,恐怕还要过大半年时间。而且南宁楼市这类房源当前的库存量较大,即使受到市场热捧,短期内也不大可能消化殆尽,因此购房者不必过于担忧。
不计入建筑面积:结构层高在2.20米及以上的地下室、结构层高在2.20米以下的地下室、窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.20米及以上的凸(飘)窗、窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以下的凸(飘)窗、窗台与室内地面高差在0.45米及以上的凸(飘)窗。
计算半面积:整体的结构外的阳台、结构层高在2.20米以下的地下室、窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.20米及以上的凸(飘)窗。
不计入建筑面积:窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以下的凸(飘)窗、窗台与室内地面高差在0.45米及以上的凸(飘)窗。